증여받을 때 절세할 수 있을까요? – 기왕에 받을 거라면, “지금”이 기회입니다!

 

증여받을 때 절세할 수 있을까요? – 기왕에 받을 거라면, “지금”이 기회입니다!

증여세

---

“세무사님, 아버지가 주택을 증여해 주시려는데… 세금이 너무 많이 나올까 봐 걱정이에요.”

얼마 전, B씨는 이런 고민을 안고 제 사무실을 찾았습니다. 상담 도중 저는 그의 말에 귀를 기울이며 서류를 검토했고, 잠시 후 그가 증여받으려는 주택이 재건축 예정 아파트라는 사실을 알게 되었습니다. 게다가 2개월 후면 조합원 분양이 진행될 상황이었죠.

---

A. 지금 받으면 증여세가 얼마나 나올까요?

B씨가 말하길, 향후 분양가가 약 8억 원 정도로 책정될 것 같다고 합니다.
그 분양가 기준으로 산정된 예상 증여세는 약 1억 6,500만 원이었습니다.

그는 실망한 표정으로 말했습니다.
“다른 세무사도 비슷하게 계산해 주시더라고요… 혹시 절세할 방법은 없을까요?”

그에 대한 제 답은 단호했습니다.

“지금 상황에선 절세 방법이 없습니다.
다만 3년 전에 증여를 받으셨다면 세금이 훨씬 적었을 겁니다.”

사실 그는 3년 전에도 증여를 고려했지만,
당시 5천만 원 정도 나왔던 증여세가 너무 많다고 느껴 결국 증여를 미뤘다고 합니다.
하지만 지금 돌아보니 그때 받았다면 절세 효과가 컸겠다며 크게 아쉬워했죠.

---

B. “기왕이면 빨리!”가 절세의 첫 번째 원칙

증여는 타이밍이 매우 중요합니다.
부동산은 시간이 지날수록 오를 가능성이 높고, 재건축·재개발 같은 호재가 생기면
그만큼 과세 표준도 커지기 때문입니다.

결론은 간단합니다.
증여를 미루지 말고, 시세가 오르기 전 받는 것이 절세의 지름길입니다.

---

C. 상가 건물 증여, 기준시가와 감정가액의 함정

또 다른 사례도 소개해 드릴게요.
1년 전, K씨는 남편에게서 상가 건물 증여를 받아야 하는 상황이었고,
그 가치는 무려 감정가액 100억 원, 기준시가 60억 원 수준이었습니다.

처음엔 기준시가를 기준으로 증여세를 신고하려 했습니다.
하지만 국세청이 감정가액 기준으로 과세하겠다고 통보하면서 문제가 발생했죠.
 감정가액 기준이라면 무려 22억 원이나 세금이 추가될 상황이었습니다.

K씨는 크게 당황했지만, 다행히 법원의 중요한 판결이 나왔습니다.

 “상가 건물의 감정가는 일방적으로 산정된 수치이므로,
‘시가’로 보기 어렵다. → 따라서 감정가액 기준 과세는 부당하다.”

이 판결 덕분에 K씨는 기준시가로 신고한 증여세만 납부하면 되었고,
추가 세금 없이 마무리할 수 있었습니다.

---

D. 증여 절세, 꼭 기억할 3가지 핵심 전략

1. 가급적 빨리 증여하라

• 부동산 가격은 대부분 시간이 지날수록 상승합니다.
• 재건축·개발 호재가 생기기 전이 절세의 기회입니다.

2. 기준시가 적용이 가능한지 확인하라

• 상가, 건물의 경우 감정가액 대신 기준시가로 과세되는지 확인하세요.
• 부담부증여 시에도 세금 계산이 복잡하므로 전문가 상담은 필수입니다.

3. 사전 전문가 상담은 선택이 아닌 필수

• 단순히 ‘시세’나 ‘감정가’만 보고 증여하면 낭패를 볼 수 있습니다.
• 증여는 양도소득세, 증여세, 취득세 등 다양한 세금이 동시에 발생하기 때문에,
  전문 세무사와 사전 시뮬레이션이 꼭 필요합니다.

---

E. 증여, 잘하면 득이지만 몰랐다간 ‘독’이 됩니다

B씨처럼 시기를 놓쳐 억 단위의 세금을 더 내게 되는 경우,
K씨처럼 기준시가로 될 줄 알았다가 감정가액 기준으로 과세되는 경우는
매우 흔하게 발생하는 실수입니다.

증여는 미루지 말고, 타이밍을 보되 전문가의 도움을 받자.
시세나 호재, 부채 상황 등을 종합적으로 고려하자.
자녀에게 증여할 부동산이 있다면, 지금이 가장 저렴할 수도 있다.

---

TIP: 증여 전 미리 확인해야 할 체크리스트

• 현재 시세와 기준시가 비교
• 감정평가 여부 및 가능성
• 보증금/근저당 등 권리 관계 확인
• 부담부증여 여부
• 양도세/증여세 동시 계산 시뮬레이션
• 세무사와의 상담 진행 여부

---

 당신의 부동산, 세금으로 손해 보지 마세요.
‘절세’는 타이밍과 준비가 전부입니다.
당신의 현명한 판단이 가족의 미래를 더 풍요롭게 할 수 있습니다.